Перепланировка квартиры: что согласуют, что запрещено и сколько стоит в 2026 году

Перепланировку делают один раз, а живут с ней до продажи квартиры. И обнаруживается она обычно там: банк не берёт в залог квартиру, чей план не совпадает с документами, и покупатель с ипотекой отваливается на этапе оценки.

Разбираем, что относится к перепланировке, что не согласуют никогда, как выглядит порядок согласования и сколько это стоит в 2026 году.

Перепланировка и переустройство — разные вещи

Жилищный кодекс разделяет два понятия, и от этого зависит объём документов.

Перепланировка — изменение конфигурации помещения: снос и возведение перегородок, устройство или заделка проёмов, изменение границ помещений. Всё, что меняет поэтажный план.

Переустройство — изменение инженерных сетей и оборудования: перенос мокрой зоны, замена газовой плиты на электрическую, перенос радиаторов, установка нового оборудования, требующего изменения стояков.

Обычный ремонт под них не попадает: покраска, обои, замена покрытий, замена сантехники на месте, замена окон в тех же проёмах, встроенная мебель, натяжные потолки. Это никто не согласует.

Что не согласуют

Что	Почему
Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без двери	нормы газовой безопасности требуют отделения плотной перегородкой с дверью
Расширение санузла на жилую комнату	мокрая зона окажется над жилой комнатой соседей снизу
Жилая комната без окна	нет естественного освещения — по нормам это не комната
Перенос радиатора центрального отопления на балкон	изменение общедомовой системы, страдает стояк
Снос несущей стены	конструктив, восстановление только по проекту
Штробление несущих панелей и перекрытий	режется рабочая арматура
Демонтаж или зашивка вентканала	общедомовая система, обслуживает весь стояк
Присоединение лоджии сносом наружной стены	наружная стена в панельном доме несущая, плюс контур отопления
Кухня без окна в квартире с газом	требование по естественному освещению и вентиляции

Регламенты различаются по регионам, и решает всегда местная жилищная инспекция, а не подрядчик и не проектировщик. В Москве действует своё постановление с подробным перечнем, в других городах — региональные нормы. Проверять надо в своём городе, до покупки материалов.

Что согласуют

• Проём в несущей стене — по проекту, с усилением металлической рамой и расчётом.
• Перенос и снос ненесущих перегородок.
• Увеличение санузла за счёт коридора или кладовой — с гидроизоляцией по всей площади и порогом или понижением уровня пола.
• Объединение кухни с комнатой, если плита электрическая.
• Устройство второго санузла — при условии, что он не встанет над жилой комнатой или кухней соседей.
• Перенос кухни в нежилую зону — на первом этаже или когда под квартирой нет жилья.
• Замена газовой плиты на электрическую с отключением газа — через газовую службу.

Порядок: два режима

Уведомительный (по типовому решению). Для простых случаев из готового каталога типовых решений: проект не нужен, достаточно уведомления с указанием номера типового решения. Действует не везде и не на всё.

Проектный. Основной путь:

1. Техническое заключение о состоянии конструкций и о допустимости работ — от проектной организации с допуском. Если затрагивается несущая конструкция, заключение делает автор проекта дома или организация с соответствующим правом.
2. Проект перепланировки — планы до и после, узлы усиления, гидроизоляция, вентиляция.
3. Подача в жилищную инспекцию через МФЦ или портал госуслуг: заявление, проект, техзаключение, правоустанавливающие документы, техпаспорт. Решение — до 45 рабочих дней, в отдельных регионах быстрее.
4. Работы по согласованному проекту с ведением журнала и актами скрытых работ. Гидроизоляцию и усиление проёмов фотографируют и оформляют актами до закрытия.
5. Приёмочная комиссия и акт о завершённой перепланировке.
6. Новый технический план у кадастрового инженера и внесение изменений в ЕГРН.

Шестой пункт пропускают чаще всего, и именно он потом всплывает при продаже: акт есть, а в выписке из ЕГРН старая планировка.

Цены и сроки на 2026 год

Средние по городам-миллионникам. В Москве и Петербурге дороже на 20–40 %. Актуально на август 2026 года.

Позиция	Цена	Срок
Техническое заключение о допустимости	15 000–40 000 ₽	5–15 дней
Проект перепланировки	25 000–80 000 ₽	10–20 дней
Проект с усилением проёма в несущей	45 000–120 000 ₽	15–30 дней
Согласование через посредника, весь цикл	60 000–200 000 ₽	2–4 месяца
Рассмотрение в жилинспекции	бесплатно	до 45 рабочих дней
Усиление проёма металлической рамой (работы)	40 000–120 000 ₽	3–7 дней
Технический план кадастрового инженера	8 000–20 000 ₽	5–10 дней
Внесение изменений в ЕГРН	1 000–2 000 ₽	5–12 дней
Узаконивание уже сделанного через суд	60 000–250 000 ₽	4–12 месяцев

Полный цикл по проекту — 3–6 месяцев от заключения до выписки из ЕГРН, и планировать его надо параллельно ремонту, а не после. Работы по несогласованному проекту начинать нельзя: инспекция смотрит и на результат, и на то, было ли решение на момент работ.

Прикинуть бюджет самого ремонта удобнее калькулятором на поддомене города — например, в Москве, Екатеринбурге или Казани. Обзоры цен по городам — в разделе «Цены на ремонт».

Чем заканчивается несогласованная

Штраф. По статье 7.21 КоАП для граждан он невелик — 2 000–2 500 рублей, и именно поэтому его не боятся. Проблема не в нём.

Предписание вернуть как было. Срок даёт инспекция, и он короткий. Восстановление несущей стены или мокрой зоны обходится дороже, чем весь исходный ремонт этой части.

Суд. При неисполнении предписания — иск, и в крайнем случае продажа квартиры с торгов по статье 29 Жилищного кодекса. До этого доходит редко, но механизм есть.

Ипотека и продажа. Самое частое последствие. Банк не берёт в залог квартиру, планировка которой не совпадает с ЕГРН; оценщик это фиксирует. Покупатель с ипотекой уходит, а покупатель с наличными просит скидку в размере стоимости узаконивания.

Проблема с соседями. Залив из перенесённого санузла или трещина после сноса — это уже гражданский иск о возмещении, где несогласованность работ играет против вас.

Пять ошибок

Начали работы «а потом согласуем». Узаконивание сделанного идёт через суд, стоит в разы дороже и не всегда получается: если работы попали в запрещённый перечень, легализовать их нельзя вообще.

Поверили дизайнеру. Красивый план со снесённой стеной и кухней в комнате — не документ. Допустимость определяет техническое заключение, а не визуализация.

Объединили кухню с комнатой при газовой плите. Согласовать это можно только через отказ от газа и переход на электрику, что тянет за собой мощность и заявку в сетевую компанию.

Забыли про ЕГРН. Комиссия приняла, акт есть, а в выписке старый план — при продаже это то же самое, что несогласованная перепланировка.

Сделали проём в несущей «с усилением на глаз». Рама считается под нагрузку конкретного дома, а не берётся типовой из интернета.

Кому поручать

Здесь два разных исполнителя: проектная организация с допуском делает заключение и проект, строительная бригада — работы по этому проекту. Смешивать их не стоит: заинтересованность проектировщика в том, чтобы работы разрешили, конфликтует с задачей заключения.

Проектировщиков ищут в каталоге по категориям «Архитектурное проектирование» и «Общестроительные работы», бригады под сам ремонт — в «Ремонт квартир и помещений». В каждом городе свои исполнители, с отзывами и ценами.

Что можно сносить без согласования и что делают с мусором — в гайде «Демонтаж при ремонте квартиры». С чего начинать ремонт целиком — «Ремонт квартиры: с чего начать».