---
title: "Приёмка квартиры у застройщика: чек-лист, допуски и что писать в акте — Прорабы.ру"
description: "Приёмка — единственный момент, когда застройщик исправляет что-то за свой счёт быстро и без переписки. Подпись в акте передачи закрывает эту дверь: дальше начин..."
url: "https://proraby.ru/gidy/priyomka-kvartiry-u-zastroyshchika"
---

[Гайды по ремонту](https://proraby.ru/gidy)

# Приёмка квартиры у застройщика: чек-лист, допуски и что писать в акте

21 сен 2026

Приёмка — единственный момент, когда застройщик исправляет что-то за свой счёт быстро и без переписки. Подпись в акте передачи закрывает эту дверь: дальше начинается гарантия, а гарантия работает через заявления, экспертизы и сроки.

Разбираем, с чем идти на осмотр, какие допуски действуют по нормам, что писать в дефектной ведомости и сколько стоит взять с собой специалиста.

## Что вы подписываете

На приёмке два документа, и путать их нельзя.

**Акт осмотра (смотровой лист, дефектная ведомость)** — перечень замечаний. Его подписывают обе стороны, и он не передаёт квартиру.

**Акт приёма-передачи** — вот он передаёт. После подписи риски и коммунальные платежи ваши, а недостатки уходят в гарантийный режим.

По 214-ФЗ на устранение выявленных недостатков закон даёт срок, согласованный сторонами, но не больше 60 календарных дней. Гарантия на сам объект — 5 лет, на инженерное и технологическое оборудование — 3 года.

Стандартный сценарий давления звучит так: «подпишите передачу, а замечания мы исправим по списку». Юридически это два разных документа, и подписанный акт передачи с открытым списком замечаний — совсем не то же самое, что неподписанный.

## Что взять с собой

- Рулетка 5 м и лазерный дальномер — площади, высоты, диагонали.
- Двухметровое правило или лазерный уровень — плоскость стен и стяжки.
- Отвес или уровень 1 м — вертикали откосов и стен.
- Зажигалка или лист бумаги — тяга в вентканале и продувание окон.
- Индикаторная отвёртка и зарядка телефона — проверка розеток.
- Фонарь — стояки, шахты, углы за стойками.
- Стремянка — потолок, верх окон, вентиляционные решётки.
- Малярный скотч и маркер — отмечать найденное на месте.
- Копия ДДУ с проектными характеристиками и планировкой.

Термограф и анемометр нужны редко и есть у приёмщиков. Без них видно не всё: продувание по контуру примыкания окна на глаз не поймать.

## Допуски по нормам

| Что | Норма | Чем измеряют |
| --- | --- | --- |
| Отклонение стены от вертикали | до 15 мм на высоту этажа | отвес, лазер |
| Просвет под 2-метровым правилом (стены) | до 5 мм для монолита без отделки | правило |
| Просвет под 2-метровым правилом (стяжка) | до 4 мм под покрытие | правило |
| Уклон стяжки | не более 0,2 % длины помещения | лазерный уровень |
| Отклонение окна от вертикали | до 1,5 мм на 1 м, не более 3 мм на изделие | уровень |
| Высота потолка | по проектной документации | дальномер |
| Площадь квартиры | расхождение с ДДУ | дальномер, расчёт |

Расхождение фактической площади с договорной больше чем на 5 % — основание для перерасчёта или отказа от договора, и это считают именно на приёмке, а не после ремонта.

## Порядок осмотра: по системам, а не по комнатам

**Входная дверь.** Открывается без усилия и без задевания, полотно не провисло, уплотнитель прижимает по всему контуру, замки работают обоими ключами. Зазор между полотном и коробкой равномерный.

**Окна и балконный блок.** Створки открываются и закрываются одной рукой, в закрытом положении зажигалка у контура не отклоняется. Стеклопакет без царапин, трещин и внутренней запотелости. Ручки, ножницы, микролифт — всё в комплекте и работает. Отливы и подоконники закреплены, монтажный шов запенен и закрыт. Отдельно: разбитый стеклопакет после подписания акта — уже ваш стеклопакет.

**Стены и потолок.** Вертикаль отвесом в углах и по центру каждой стены, плоскость правилом. Трещины фотографируют с рулеткой: волосяные в штукатурке — норма, сквозные по монолиту или по стыку панелей — замечание, требующее заключения.

**Стяжка.** Правило по каждой комнате, включая диагонали, плюс простукивание: глухой звук означает отслоение от плиты, и это переделка целой захватки, а не ремонт трещины.

**Вентиляция.** Лист бумаги у решётки при закрытых окнах и приоткрытой входной двери. Не держится — канал забит или перекрыт на этаже выше. Проверять надо и кухню, и санузел.

**Электрика.** Щит: автоматы подписаны, УЗО стоит, вводной кабель заведён без скруток. Каждая розетка — индикатором или зарядкой, каждый выключатель — по светильникам или выводам. Проверить, что групп больше одной.

**Отопление.** Радиаторы закреплены, отсечные краны и терморегулятор стоят, подводки без следов подтёков. Количество секций сверяют с проектом: недостача секций в угловой комнате видна только зимой.

**Водоснабжение и канализация.** Счётчики стоят, опломбированы, номера пломб записаны в акт. Стояки без подтёков, отсечные краны закрываются. Канализационные выпуски заглушены, тройники на месте.

**Санузел.** Гидроизоляция пола (в новостройке её часто не делают вовсе — это отдельный пункт для проверки по проекту), выпуски под сантехнику, вытяжка.

**Общее.** Замер площадей и высот, сверка планировки с ДДУ, состояние остекления лоджии, работа домофона и слаботочки, если они по договору.

## Как формулировать замечания

Формулировка «стены неровные» в дефектной ведомости не значит ничего. Работает конструкция «где, что, сколько, чем измерено».

Плохо: «кривая стяжка в комнате». Хорошо: «комната 16,4 м²: просвет под двухметровым правилом 11 мм у окна, отслоение стяжки на площади ~0,5 м² в углу у балконного блока (глухой звук при простукивании)».

Плохо: «дует из окна». Хорошо: «окно в спальне: продувание по нижнему примыканию створки по всей длине, пламя отклоняется на 30–40°, монтажный шов не запенен на участке 40 см справа».

Каждый пункт — с фотографией, где видно и дефект, и привязку к месту. Копию ведомости с подписью представителя застройщика забирают на руки; если подписывать отказываются, ведомость отправляют застройщику заказным письмом с описью.

## Сколько стоит приёмка со специалистом

Средние цены по городам-миллионникам. Актуально на август 2026 года.

| Услуга | Цена |
| --- | --- |
| Приёмка квартиры до 40 м² | 5 000–9 000 ₽ |
| Приёмка 40–80 м² | 7 000–14 000 ₽ |
| Приёмка свыше 80 м² | 12 000–25 000 ₽ |
| Тепловизионное обследование | 3 000–7 000 ₽ |
| Повторный выезд после устранения | 2 500–5 000 ₽ |
| Досудебная экспертиза с заключением | 15 000–40 000 ₽ |

Специалист приезжает с лазерным уровнем, тепловизором, анемометром и пирометром и составляет ведомость в формулировках, к которым сложно предъявить «это норма». На квартире 60 м² один найденный дефект стяжки перекрывает стоимость выезда: переделка стяжки в двух комнатах — это 25–50 тысяч.

Прикинуть бюджет самого ремонта после приёмки удобнее калькулятором на поддомене города — например, [в Москве](https://moskva.proraby.ru/kalkulyator-remonta-kvartiry), [Санкт-Петербурге](https://spb.proraby.ru/kalkulyator-remonta-kvartiry) или [Красноярске](https://krasnoyarsk.proraby.ru/kalkulyator-remonta-kvartiry). Обзоры цен по городам — в разделе [«Цены на ремонт»](https://proraby.ru/ceny).

## Пять ошибок

**Приняли за двадцать минут.** Полный осмотр «однушки» занимает 1,5–2 часа, трёхкомнатной — до четырёх. Быстрее — значит не смотрели стяжку и вентиляцию.

**Подписали акт передачи под обещание исправить.** Обещание живёт в разговоре, гарантийный режим — в законе, и это разные скорости.

**Пришли без инструмента.** Отклонение стены в 25 мм рукой не определяется, а правилом определяется за минуту.

**Не записали номера пломб на счётчиках.** Потом их «не находят», и абонентский отдел считает по нормативу.

**Осматривали в темноте.** Приёмку назначают на светлое время: половина дефектов отделки видна только в скользящем свете из окна.

## После приёмки

Устранение недостатков идёт по вашей ведомости, поэтому её точность определяет результат. Повторный осмотр назначают на те же пункты и с тем же инструментом.

Дальше начинается ремонт, и здесь важна очередь: усадка монолитного дома идёт первые год-два, и часть работ разумно отложить. Что именно и почему — в гайде [«Ремонт квартиры в новостройке»](https://proraby.ru/gidy/remont-kvartiry-v-novostroyke). С чего начинать сам ремонт — в [«Ремонт квартиры: с чего начать»](https://proraby.ru/gidy/remont-kvartiry-s-chego-nachat).

Специалистов по приёмке и бригады под ремонт новостройки ищут в каталоге по категориям [«Приёмка квартир»](https://moskva.proraby.ru/priyomka-kvartir) и [«Ремонт новостроек»](https://spb.proraby.ru/remont-novostroek) — в каждом городе свои, с отзывами и ценами.