---
title: "Перепланировка квартиры: что согласуют, что запрещено и сколько стоит в 2026 году — Прорабы.ру"
description: "Перепланировку делают один раз, а живут с ней до продажи квартиры. И обнаруживается она обычно там: банк не берёт в залог квартиру, чей план не совпадает с доку..."
url: "https://proraby.ru/gidy/pereplanirovka-kvartiry-soglasovanie"
---

[Гайды по ремонту](https://proraby.ru/gidy)

# Перепланировка квартиры: что согласуют, что запрещено и сколько стоит в 2026 году

02 окт 2026

Перепланировку делают один раз, а живут с ней до продажи квартиры. И обнаруживается она обычно там: банк не берёт в залог квартиру, чей план не совпадает с документами, и покупатель с ипотекой отваливается на этапе оценки.

Разбираем, что относится к перепланировке, что не согласуют никогда, как выглядит порядок согласования и сколько это стоит в 2026 году.

## Перепланировка и переустройство — разные вещи

Жилищный кодекс разделяет два понятия, и от этого зависит объём документов.

**Перепланировка** — изменение конфигурации помещения: снос и возведение перегородок, устройство или заделка проёмов, изменение границ помещений. Всё, что меняет поэтажный план.

**Переустройство** — изменение инженерных сетей и оборудования: перенос мокрой зоны, замена газовой плиты на электрическую, перенос радиаторов, установка нового оборудования, требующего изменения стояков.

Обычный ремонт под них не попадает: покраска, обои, замена покрытий, замена сантехники на месте, замена окон в тех же проёмах, встроенная мебель, натяжные потолки. Это никто не согласует.

## Что не согласуют

| Что | Почему |
| --- | --- |
| Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без двери | нормы газовой безопасности требуют отделения плотной перегородкой с дверью |
| Расширение санузла на жилую комнату | мокрая зона окажется над жилой комнатой соседей снизу |
| Жилая комната без окна | нет естественного освещения — по нормам это не комната |
| Перенос радиатора центрального отопления на балкон | изменение общедомовой системы, страдает стояк |
| Снос несущей стены | конструктив, восстановление только по проекту |
| Штробление несущих панелей и перекрытий | режется рабочая арматура |
| Демонтаж или зашивка вентканала | общедомовая система, обслуживает весь стояк |
| Присоединение лоджии сносом наружной стены | наружная стена в панельном доме несущая, плюс контур отопления |
| Кухня без окна в квартире с газом | требование по естественному освещению и вентиляции |

Регламенты различаются по регионам, и решает всегда местная жилищная инспекция, а не подрядчик и не проектировщик. В Москве действует своё постановление с подробным перечнем, в других городах — региональные нормы. Проверять надо в своём городе, до покупки материалов.

## Что согласуют

- Проём в несущей стене — по проекту, с усилением металлической рамой и расчётом.
- Перенос и снос ненесущих перегородок.
- Увеличение санузла за счёт коридора или кладовой — с гидроизоляцией по всей площади и порогом или понижением уровня пола.
- Объединение кухни с комнатой, если плита электрическая.
- Устройство второго санузла — при условии, что он не встанет над жилой комнатой или кухней соседей.
- Перенос кухни в нежилую зону — на первом этаже или когда под квартирой нет жилья.
- Замена газовой плиты на электрическую с отключением газа — через газовую службу.

## Порядок: два режима

**Уведомительный (по типовому решению).** Для простых случаев из готового каталога типовых решений: проект не нужен, достаточно уведомления с указанием номера типового решения. Действует не везде и не на всё.

**Проектный.** Основной путь:

1. **Техническое заключение** о состоянии конструкций и о допустимости работ — от проектной организации с допуском. Если затрагивается несущая конструкция, заключение делает автор проекта дома или организация с соответствующим правом.
2. **Проект перепланировки** — планы до и после, узлы усиления, гидроизоляция, вентиляция.
3. **Подача в жилищную инспекцию** через МФЦ или портал госуслуг: заявление, проект, техзаключение, правоустанавливающие документы, техпаспорт. Решение — до 45 рабочих дней, в отдельных регионах быстрее.
4. **Работы по согласованному проекту** с ведением журнала и актами скрытых работ. Гидроизоляцию и усиление проёмов фотографируют и оформляют актами до закрытия.
5. **Приёмочная комиссия** и акт о завершённой перепланировке.
6. **Новый технический план** у кадастрового инженера и внесение изменений в ЕГРН.

Шестой пункт пропускают чаще всего, и именно он потом всплывает при продаже: акт есть, а в выписке из ЕГРН старая планировка.

## Цены и сроки на 2026 год

Средние по городам-миллионникам. В Москве и Петербурге дороже на 20–40 %. Актуально на август 2026 года.

| Позиция | Цена | Срок |
| --- | --- | --- |
| Техническое заключение о допустимости | 15 000–40 000 ₽ | 5–15 дней |
| Проект перепланировки | 25 000–80 000 ₽ | 10–20 дней |
| Проект с усилением проёма в несущей | 45 000–120 000 ₽ | 15–30 дней |
| Согласование через посредника, весь цикл | 60 000–200 000 ₽ | 2–4 месяца |
| Рассмотрение в жилинспекции | бесплатно | до 45 рабочих дней |
| Усиление проёма металлической рамой (работы) | 40 000–120 000 ₽ | 3–7 дней |
| Технический план кадастрового инженера | 8 000–20 000 ₽ | 5–10 дней |
| Внесение изменений в ЕГРН | 1 000–2 000 ₽ | 5–12 дней |
| Узаконивание уже сделанного через суд | 60 000–250 000 ₽ | 4–12 месяцев |

Полный цикл по проекту — 3–6 месяцев от заключения до выписки из ЕГРН, и планировать его надо параллельно ремонту, а не после. Работы по несогласованному проекту начинать нельзя: инспекция смотрит и на результат, и на то, было ли решение на момент работ.

Прикинуть бюджет самого ремонта удобнее калькулятором на поддомене города — например, [в Москве](https://moskva.proraby.ru/kalkulyator-remonta-kvartiry), [Екатеринбурге](https://ekaterinburg.proraby.ru/kalkulyator-remonta-kvartiry) или [Казани](https://kazan.proraby.ru/kalkulyator-remonta-kvartiry). Обзоры цен по городам — в разделе [«Цены на ремонт»](https://proraby.ru/ceny).

## Чем заканчивается несогласованная

**Штраф.** По статье 7.21 КоАП для граждан он невелик — 2 000–2 500 рублей, и именно поэтому его не боятся. Проблема не в нём.

**Предписание вернуть как было.** Срок даёт инспекция, и он короткий. Восстановление несущей стены или мокрой зоны обходится дороже, чем весь исходный ремонт этой части.

**Суд.** При неисполнении предписания — иск, и в крайнем случае продажа квартиры с торгов по статье 29 Жилищного кодекса. До этого доходит редко, но механизм есть.

**Ипотека и продажа.** Самое частое последствие. Банк не берёт в залог квартиру, планировка которой не совпадает с ЕГРН; оценщик это фиксирует. Покупатель с ипотекой уходит, а покупатель с наличными просит скидку в размере стоимости узаконивания.

**Проблема с соседями.** Залив из перенесённого санузла или трещина после сноса — это уже гражданский иск о возмещении, где несогласованность работ играет против вас.

## Пять ошибок

**Начали работы «а потом согласуем».** Узаконивание сделанного идёт через суд, стоит в разы дороже и не всегда получается: если работы попали в запрещённый перечень, легализовать их нельзя вообще.

**Поверили дизайнеру.** Красивый план со снесённой стеной и кухней в комнате — не документ. Допустимость определяет техническое заключение, а не визуализация.

**Объединили кухню с комнатой при газовой плите.** Согласовать это можно только через отказ от газа и переход на электрику, что тянет за собой мощность и заявку в сетевую компанию.

**Забыли про ЕГРН.** Комиссия приняла, акт есть, а в выписке старый план — при продаже это то же самое, что несогласованная перепланировка.

**Сделали проём в несущей «с усилением на глаз».** Рама считается под нагрузку конкретного дома, а не берётся типовой из интернета.

## Кому поручать

Здесь два разных исполнителя: проектная организация с допуском делает заключение и проект, строительная бригада — работы по этому проекту. Смешивать их не стоит: заинтересованность проектировщика в том, чтобы работы разрешили, конфликтует с задачей заключения.

Проектировщиков ищут в каталоге по категориям [«Архитектурное проектирование»](https://moskva.proraby.ru/arhitekturnoe-proektirovanie) и [«Общестроительные работы»](https://moskva.proraby.ru/obshchestroitelnye-raboty), бригады под сам ремонт — в [«Ремонт квартир и помещений»](https://spb.proraby.ru/remont-kvartir). В каждом городе свои исполнители, с отзывами и ценами.

Что можно сносить без согласования и что делают с мусором — в гайде [«Демонтаж при ремонте квартиры»](https://proraby.ru/gidy/demontazh-pri-remonte-i-vyvoz-musora). С чего начинать ремонт целиком — [«Ремонт квартиры: с чего начать»](https://proraby.ru/gidy/remont-kvartiry-s-chego-nachat).